Se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) del 1 de abril de 2020, el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
En este breve artículo trataremos de explicar en qué consisten las medidas de ayuda a inquilinos, moratorias y quitas al pago del alquiler a grandes tenedores y las ayudas previstas, además de los requisitos necesarios para que aquellas operen.
De acuerdo con la exposición de motivos, dichas medidas están orientadas a proteger a los arrendatarios y pequeños propietarios en situación de vulnerabilidad debido a la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, pretendiendo movilizar recursos suficientes para dar respuesta a tales situaciones de vulnerabilidad.
Medidas incluidas en el Real Decreto-Ley 11/2020
1.- Suspensión de desahucios y lanzamientos.
Quedan suspendidos los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional y durante un periodo máximo de seis meses. Para ello es necesario que el inquilino acredite que se encuentra en una situación de vulnerabilidad.
2.- Prórrogas extraordinarias de contrato de arrendamiento
Los inquilinos podrán solicitar, previo permiso del arrendador, desde la entrada en vigor de este RD, y hasta dos meses después de la finalización del estado de alarma, una prórroga de su contrato de alquiler por un periodo no superior a seis meses.
3.- Moratoria obligatoria para grandes propietarios y modificación de las condiciones contractuales en caso de pequeños propietarios
Si el arrendador tiene en propiedad más de 10 inmuebles urbanos, excluidos garajes y trasteros, se le considera “gran tenedor”. En este caso, la persona arrendataria tendrá un plazo de un mes para solicitar el aplazamiento del pago de la renta, salvo que haya llegado a algún tipo de condonación o aplazamiento con el arrendador. En caso de que no exista acuerdo, y en un plazo de 7 días laborables, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario su decisión escogida: o una reducción (quita) del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma o por un máximo de cuatro meses, o bien una moratoria del pago de la renta, esto es, una reestructuración de la deuda en tres años, sin penalización ni intereses para el arrendatario.
Para el caso de los “pequeños propietarios”, el inquilino podrá solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. Para el caso de que el arrendador se niegue, tiene al igual que el supuesto anterior, un plazo de 7 días para comunicar una alternativa o su negativa, esto es, no está obligado a ofrecer obligatoriamente una alternativa. En este supuesto, el inquilino tiene la posibilidad de solicitar al Estado ayudas para afrontar el pago del alquiler (como un préstamo sin intereses, por ejemplo).
4.- Aprobación de línea de avales por cuenta del Estado a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica. Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19
Mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial, se desarrollará una línea de avales para que las entidades bancarias ofrezcan ayuda transitoria de financiación. Los inquilinos que se encuentren en situación de vulnerabilidad podrán solicitar dicho préstamo, a devolver sin intereses en un plazo máximo de 10 años (6 años obligatorios y 4 de prórroga) y que cubrirá un máximo de 6 mensualidades.
Si tras la situación provocada por el COVID-19, existiesen hogares que no pudiesen devolver los préstamos mencionados, el Estado les concederá ayudas directas, denominado “Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual” y que se incorporará al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.
Requisitos y plazos para solicitar las moratorias y las ayudas
El RD incluye dentro de la definición de “situación de vulnerabilidad”, a aquellas personas que se encuentren en situación de desempleo, ERTE, ERE o que hayan tenido que reducir sus jornadas laborales por motivo de cuidados. En el caso de los empresarios, estos también pueden acogerse a las ayudas ofrecidas si han sufrido una pérdida sustancial de ingresos.
También se considera situación de vulnerabilidad el hecho de que la renta arrendaticia, gastos o suministros básicos (agua, luz, calefacción, telecomunicaciones, etc.,) sean iguales o superiores al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
El cómputo para solicitar las moratorias y las ayudas recogidas en este RD comienza desde el 1 de abril, fecha de entrada en vigor del mismo, y durante un mes.
María Ortiz Davila
Míguez Soto Avogados